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1. 区域环境
项目紧邻望花街和二环线，与沈阳大东和沈河区有5路公交车相连，到北站、中街等中心区较便利。
本项目距离北站8.1公里，通过交通主干道望花大街直接到达市区，道路通畅便捷。
本区域公交线：115路、212路、281路、298路、328路、325路、4348。
西侧为沈阳市规划在南北二干线上快速公交专线（BRT快速公交）。
公交线路连接的区域：中街、故宫、市政府、地王国际、五爱市场。
从公交线可看出与本项目连接区域的方便程度：大东区最便利；沈河区大部分片区、和平区部分片区相对便利；皇姑区和铁西区相对不方便。
最北端的虎石台、新城子、辉山片区到沈阳市，本项目是必经之路。
2. 区域大配套
二环外配套主要为724厂区的自我配套，其他配套则位于一环两侧，项目周边无配套。
724厂区和望花新村有低档的生活型商业，项目所在的望花街两侧无商业配套。
3. 建筑风格与规模
据小区所处的地理位置、环境特征，充分结合地形及现状条件，以高标准设计创造高品味的居家及生活模式原则，市场经济理论为指导，力求做到布局合理、用地经济、设施完善、配套齐全、生活方便、环境优雅、美观超前、标新立异的高品味小区，故小区以多层住宅和高层住宅为主，总户数3025套，其中多层18栋，高层住宅28栋，公建面积25237㎡（其中1990㎡的幼儿园），机动停车位（库）908个，居住总户数3025户，按平均每户2.8人计算，居住人口约8470人。
4. 建筑规划布局
特聘国际建筑大师——奥地利AFC建筑师事物所、AFC奥尔维斯设计咨询有限公司的陈利民先生担纲总设计师，将园区整体规划与现代欧洲风格完美结合，在产品设计定位上撷取欧洲建筑语言的精华元素，结合宗地的原始的木材场等地貌文化遗存，体现着颠覆东方居住文化传统的新特点。提倡“品质、舒适、富足、以人为本”等的现代欧洲生活模式。
5. 开发商品牌
近十年时间稳健持续发展，积累了雄厚的资金和成熟的投资、开发运作经验。
先后开发了“南昌宏利小区”、“东方塞纳”、“江西联信大市场”、“南昌万寿宫商业城”、“福州元洪城广场”、“武汉大兴路纺织（床上用品）城”等项目。
涉及商业物流地产的开发、运营及住宅开发等领域。先后获得诚信开发企业、诚信纳税大户企业、中国名盘等殊荣。
但是缺乏沈阳本地品牌形象，本案的规模、特色与去化速度指标要求我们完成，必须完成“品牌整合”任务。
6. 产品分析
1）优势
“望花区域”为政府规划十大生活区之一，也是今年市政两大配套先行区域之一，区域发展潜力之大，为本案从地段上提供了巨大的升值潜力空间。
市政交通规划：两横两纵快速公交线路之一紧挨项目西侧。
本区域内的木材市场及文官屯搬迁三环外，利于区域形象的改变。
大规模社区，目前在该区域无盘能出其右，具有规模效益，有营造概念的基本载体，将成为本区域地标性项目。
独具一格建筑及规划特色，整体规划现代简约。效果可跟随10年流行风格，比起万科，更亲切，更人性化。有“九宫格”作为整体识别符号。多层外立面造型具有感官变化，符合现代人文化情景交融居家要求。
整体建筑群空间高低错落有致，过渡自然，富于变化。组团单元入口相对布置，形成组团空间内更好的归属感。产品线丰富，4种产品类型，利于提升项目品质。产品设计富有一定特色，有利于销售。
园区外围规划有20 m宽大市政绿化带，园区内具有70米宽的中心景观带园林规划。项目整体规划7大景观组团，每个组团以管家房的方式进行管理，便于邻里空间的交流。园林景观系统：由一条转折贯穿用地的纵向景观主轴和由其横向延伸的次级景观带及组团绿地共同组成点线面相结合的三级景观系统。通过建筑群体的空间错位与旋转角度，将小区外部开放的商业街公共空间与小区内部公共空间和组团空间、庭院空间等半公共空间组织成一个相互渗透、彼此因借的有机系统。重要的景观节点：——商业街景观：沿穿过用地中部的规划路两侧对外开放的商业街，作为重要的建筑景观，强化了社区整体的都市化的氛围，繁华的城市感，构成社区重要的形象展示面。 ——入口广场：主入口前的商业建筑，作为社区的标志性建筑，与主入口广场共同组成居民休闲交流的室内和室外公共空间，同时代表社区整体形象。社区主入口广场，成为公共空间的一个转折点。——中心景观带：起始于社区主入口，与开放的商业街衔接，向社区内部延伸，成为城市公共空间的延续和有机组成。——组团景观：特别是在高层组团中，通过建筑物的错落布局，围合形成较具规模的组团景观环境。
项目会所在项目整体投入使用前面向客户开放，提前进行生活体验。
产品优势：
a) 洋房产品首创一、二层均有地下室，地下室都有窗户，可通风采光。二层从车库可以直接入户，通过各层不同的入户方式形成居民较为独特的“回家”体验。通过南向层层退台的设计使得每户都有向阳的私家花园或露台，提升了户型的附加值，面积小，具有一定的总价优势，与其他项目洋房类产品有一定的竞争优势。
b) 类洋房产品顶楼退台，面积小；一层南北大面积花园，南北入户方式，独门独院，围墙为私密性景观围墙，与周边植被结合；南入口，层层退台。
c) 高层产品餐厅为明厅，亲情两代居独特产品。点式结构的板式高层，实现南北通透，压缩进深。通过材质的穿插变化形成高低错落、简洁现代的建筑形象，户型合理，132平可以做到4室。
d) 小高层为景观核心区，明电梯。偷面积，不用花钱，不用交采暖费，不用交物业费，每户多4~5平。每户阳台有出入式露台，独栋式管理。
e) 商业：面向城市开放的公共空间：沿南北两个地块之间的规划路两侧布置主要的公建商业部分，与城市交通干道保持良好的点式衔接，并靠近人流方向，具有良好的商业可达性和导向性。沿用地西、北两侧布置沿街商业，与市政绿地相结合。
f) 内街：除沿街布置的底层商业外，还设计有商业步行内街，为人们提供全天候的富于变化的商业空间，形成舒适宜人的购物氛围。
g) 幼儿园位于纵向景观带的北端，相对独立的地段，环境优美，同时减少对周边住宅的影响。靠近北入口，并可服务于社区外的居民。
h) 标志性建筑：紧邻入口广场设计有作为社区标志性建筑的商业建筑，对应地在广场的另一端，伫立着社区标志塔，成为广场空间的焦点。
i) 会所建筑方向为“导向性”主入口设计方案，使人流自然的流向主入口，同时使主入口空间更加开阔。
2）机会
明渠改造，22米绿化带。 区域板块有着极大的炒作空间，本案地段升值在望。 周边地区改造和开发，将有效改善该地段形象和概念，引发社会注意本区域。
本案尚可抢占市场先机，今年即可实现开工和销售，并率先在东陵区望花地块建造高档住宅小区。
新经济带动了投资热点，特别是中央振兴东北的决策，将大量的高消费人群聚集沈城，特别是沈北新区的成立，市政府加大了对该区的各项投入。
沈阳市宏观经济的持续稳定的发展，以及老工业基地改造的中央的优惠政策，都会带动市区经济发展。
7. 产品定位
本项目无论从环境设计上，还是建筑、户型设计、社区配备上都独具匠心，欧风文化建筑和景观体现了“礼遇”的生活态度，对于快节奏下的都市人，有一定的诱惑力。
同时，对于理性的购房者来说，考虑的方面越来越多，单个的概念已经不足以吸引购买。而本项目在产品的构造上的“均好性”――地段升值、社区功能、环境宜人、房型特色、配套趋势、建筑风格、文化氛围等在介绍清楚后都符合这类人群的需求。
另外，产品基本定型，入市在即，我们必须再一次明确产品概念，从产品塑造、营销推广等方面同一方向用力，在基本概念上做“加法”，把既定风格做到极致，把产品的个性完全释放出来。
综上所述，我们将产品风格和生活方向作概念定位： 一座逾30万平米的大型“礼遇文化”生活城 .演绎[欧洲风情]的[礼遇]生活 .
礼遇：
——最高级别的以礼相待，保持尊敬、爱戴、维护
——在欧洲人们对于贵族阶层的敬仰和爱戴融会其中，并表现了新贵们的富足、身份、地位和修养，与彼此保持一种礼遇的秩序
——匹配本案的项目气质：情趣的生活，体面而尊贵、有归属感
在居住环境上，我们用“礼遇文化”统领产品，在基本格调清晰的前提下，我们用“生活方式”演绎“礼遇文化”的特色概念就可以深入人心，得到态度鲜明的认可或否定！ |
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