春节过后，沈阳房屋租赁市场步入活跃期。位置好的房源炙手可热，于是，“以房养房”等房产理财方式也随之活跃。随着近期市场行情的变化，对于究竟应该租房还是买房的问题，不同人有着不同的理解。记者在调查中发现，无论是租房、买房还是卖房，除了房屋的地段价格以及购房者本身的要求外，算好买卖账也是至关重要的。

　　“以房养房”计算投资公式

　　 目前，用旧房子养新房子是一个时尚的理财话题，这种“以房养房”就是贷款购置了第二套房产后，出租第一套房产，以租金收入偿还月供的投资方式。如果一个人的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而拥有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。

　　 对于采用这种理财方式的市民来说，要算好一笔账，那就是如果出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率，则应出租，反之则出售。以冯女士为例，她想把一套位于三好街黄金地段的房子租出去，然后用租金还新房子的贷款，旧房子的建筑面积约50平方米，房型是老式的二室一厅，目前市值估价为24万元。此房每年需要支付采暖费等1000多元，现在这套房子的月租金1200元，那么一年的净租金收益为1200×12—1000=13400元，年租金收益率为13400/240000=5.583%，略高于目前的银行商业贷款成本，在这种情况下，选择“以房养房”的方式还是划算的。

　　 目前的“以房养房”，一般有三种方式：一是出租旧房，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。二是投资购房，出租还贷。买一套用来自住的新房后，再买一套租价高、升值潜力大的房子专门用来出租，用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息。三是将旧房出售或抵押，再买新房。

　　房产理财要研究“租售比”

　　 同样，如果你有一套闲置的房产，在考虑到是出租还是出售的问题上，也应该学会算一笔账。在都市中，这种情况是很普遍的，比如已经付清全款并且拿到房产证的住宅或者是单位房改房，或者是早期商品房，为了改善家庭的居住条件，又添了一套商品房自住，那么老房子的租售也面临这样的理财问题。

　　 在房产理财中，还要注意一个“租售比”的概念，就是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300至1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

　　 业内人士介绍，能够保持持续并且快速升值的房产，必须在地段、小区环境和房屋状况这三个因素中至少有一项优势。一般而言，房产的升值很大程度上有赖于地段的升值。如果旧房拥有较好的地段，房产升值的可能性较大，资金充裕的房主长期持有后将可获得广阔的升值空间。反之，一些房龄较长，房屋状况较差，甚至濒临拆迁，由于房屋价值逐渐萎缩，房主应该选择买新房换旧房。

　　出租房屋需留意“滞留期”

　　“以房养房”不是个简单的过程，一些账目是必须要考虑的，比如出租房屋所要缴纳的管理费，还有银行贷款利息。同时，出租房屋的业主也应该注意的是房屋出租会有一个“滞留期”，即在正式出租出去之前，会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要你周密考虑如何度过这样的“风险期”。

　　很多投资者用“以房养房”做长线投资，但基于对市场分析不全面，最终房子租不出去。所以，投资者在瞄准“以房养房”的投资模式时，应对自己的还贷能力慎重考虑。